第63編 智慧變更登記制度上路後之因應措施與注意事項（一）
自2026年4月1日起，凡在日本國內擁有不動產者（包含外國人及海外居住者），住址或姓名、名稱發生變更時，原則上負有自變更之日起2年內申請變更登記之義務。自本期起將分4期，就所有權人所應承擔之義務、注意事項及相關配套制度等進行介紹。
１．制度概要及背景
過去，即使土地或建物之所有權人搬家，或因婚姻等原因更改姓名，法律上亦無申請該變更登記之義務。因此，儘管住民票上之住址已變更，但不動產登記簿上仍記載著以前住址之情況亦不在少數。然而，若登記簿上之住址或姓名未更新為最新資訊，即使查閱登記簿，亦無法聯繫到現在之所有權人，可能會對公共事業、災害復原、民間交易等造成阻礙。為了預防產生此類所謂的「所有權人不明土地」，不動產登記法進行了修訂，明定住址等變更登記之義務（不動產登記法第76條之5）。
２．適用對象
適用對象為其土地或建物已辦理所有權登記之個人及法人。就個人而言，住址、姓名發生變更時，就法人而言，則於總公司地址、名稱發生變更時適用該義務。此外，於2026年4月1日前已變更住址等，卻未進行變更登記之不動產亦為適用對象。在此情形下，原則上須於2028年3月31日前申請變更登記（修改民法等部分內容之法律（令和3年法律第24號）附則第5條第7項）。
３．罰則規定
無正當理由而怠於申請者，可能會被處以5萬日圓以下之罰鍰（不動產登記法第164條第2項）。惟並非超過期限就會立即被處以罰鍰，實務上，由法務局發出催促進行登記申請之催告，收到催告後無正當理由仍不申請者才會成為罰鍰之對象。
首先重要的是確認自己所擁有之不動產的登記簿上，是否正確記載著現在之住址及姓名。下一期，將針對為簡便履行住址等變更登記義務的「智慧變更登記」進行介紹。
參考資料：
法務省「關於住址等變更登記列為法定義務」
法務局「住址、姓名變更登記列為法定義務」
＊本文僅提供有關臺灣或日本商業法務經營實務的一般性資訊，並非提供專業性法律建議。另外，實際法律適用及其影響，有可能因特定事實關係而有所不同。希望就有關臺灣或日本商業法務經營實務的具體法律問題諮詢者，請向本事務所諮詢。
