第50編 關於借地借家法（二）
上次就在日本作為與不動產租賃相關之特別法有「借地借家法」以及其要點進行了說明。繼上次，本次亦就借地借屋法中需要特別留意之要點進行介紹。
1.拒絕房屋租賃契約續約等之要件
與台灣不同，在日本，即使出租人需要使用租賃房屋，亦不得拒絕租賃契約的續約（借地借家法第28條）。具體而言，在將房屋之出租人及承租人（包括轉租人）雙方是否有必要使用作為主要判斷基準之基礎上，綜合考慮①關於房屋租賃之既往經過、②房屋使用狀況、③房屋現狀及④退房費等財產給付，除非認定具有正當理由，否則不得終止租賃契約。
2.租賃增減請求權
(1)條文（借地借家法第32條第1項）
「租賃」係指屋租及地租等使用租借標的之對價。租賃增減請求權規定於借地借家法第32條第1項。案例顯示該條實際上屬於強制性法律規定。
「房屋租賃因對土地或房屋所徵收之稅款等負擔之增減，因土地或房屋價格上漲或下跌等經濟狀況之變動，或與附近同類房屋租賃相比不相當時，無論契約條件如何，當事人皆得就未來請求增減房屋租賃金額。惟，若有一定期間內不增加房屋租金金額之特別約定，從其約定。」
(2)承認租賃增減請求權之要件等
承認租賃增減請求權之要件有兩個：①房租因各種情況變更客觀上不相當（不具相當性）及②沒有不增加房租金額之特別約定。
(3)關於不具相當性之判斷基準
作為上述①中記載之不具相當性之判斷基準為，條文上舉例記載「土地或房屋價格上漲或下跌等經濟情況之變動」。不過，一般認為即使在該等要素有變動之情況下，亦也不能僅因如此就立刻產生增減請求權。另一方面，根據判例，判斷發生增減請求權之案例中，亦有案例認定因經濟情況等急劇變化致房屋租金發展至不相當之狀態者，即使自上一次定房屋租金起尚未經過多久，亦發生增減請求權。
(4)行使增減請求權之方式
增減請求權是透過對對方為意思表示而行使。因此，關於意思表示之方式，可以用口頭或書面均屬有效。又，即使依書面作出，只要能辦識其記載內容為請求增減之意思表示，即屬有效，無須特別形式。此外，還有案例認定無需記載租賃調整依據或註明金額。
＊本文僅提供有關臺灣或日本商業法務經營實務的一般性資訊，並非提供專業性法律建議。另外，實際法律適用及其影響，有可能因特定事實關係而有所不同。希望就有關臺灣或日本商業法務經營實務的具體法律問題諮詢者，請向本事務所諮詢。
